Notre parc compte aujourd'hui plus de 40 logements gérés en location courte durée. En 2024, tous étaient sous pricing dynamique. Voici ce qu'on a observé et pourquoi le pricing dynamique reste, selon nous, le levier n°1 sur Airbnb.

Ce qu'on entend par pricing dynamique

Un pricing dynamique ajuste automatiquement le prix nuit par nuit selon la demande locale, les événements, la saisonnalité, la concurrence directe, la date de réservation. Chez Kiwi Gestion, on utilise PriceLabs, calibré manuellement pour chaque logement.

Les chiffres 2024 sur nos logements

  • +28 % de CA moyen vs. une base de tarif fixe (pré-2024).
  • Taux d'occupation stable à 78 % sur la moyenne annuelle.
  • ADR (average daily rate) en hausse de 17 % vs. 2023.

La performance vient d'un mix : hausse forte sur pics de demande (Jeux olympiques 2024, événements Grenoble, saisons ski) et remplissage optimisé sur les creux.

Trois erreurs classiques du pricing manuel

1. Fixer un prix week-end / semaine et ne plus y toucher

Vous vous privez de 20 à 40 % de CA les weekends très demandés et vous manquez des réservations les creux où un −15 % suffirait à remplir.

2. Ne pas ajuster pour les événements locaux

Un match, un concert, un salon change complètement l'équilibre. Sur nos logements grenoblois, les week-ends de conférence CNRS/CEA sortent parfois +50 % au-dessus du tarif de base.

3. Sous-estimer la fenêtre 60-90 jours

90 % des réservations Airbnb se prennent dans la fenêtre 60-90 jours avant le séjour. C'est là que le prix doit être le plus fin. Une remise minime peut débloquer une réservation qui, sinon, part chez le voisin.

L'autre bénéfice, moins visible

Un pricing bien tenu améliore aussi le ranking Airbnb. Les logements avec un taux de conversion élevé (vues / réservations) remontent dans l'algorithme, ce qui crée un cercle vertueux.

Le pack optimisation à 120 €

Pour ceux qui gèrent leurs voyageurs eux-mêmes, on a construit une offre pricing + annonce à 120 € TTC / mois. C'est le meilleur retour sur investissement qu'on connaisse sur Airbnb aujourd'hui.